La loi de finances pour 2025 redéfinit les règles du jeu pour les propriétaires et investisseurs immobiliers. Entre réductions de prix d’acquisition, prolongations d’exonérations et ajustements fiscaux spécifiques, le terrain immobilier est en pleine mutation. Préparez-vous à une plongée dans les arcanes de cette réforme majeure.
La réforme introduit une modification cruciale pour les propriétaires de biens locatifs. Désormais, les amortissements déduits sur les revenus locatifs seront pris en compte pour minorer le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value imposable. Cette nouveauté, applicable dès le 15 février 2025, vise à éviter que les investisseurs ne bénéficient d’un double avantage fiscal. Imaginez un investisseur ayant acheté un bien à 200 000 € et ayant appliqué 50 000 € d’amortissements. La taxation sur la plus-value immobilière sera bien plus élevée qu’auparavant, pesant lourdement sur les propriétaires souhaitant revendre leur bien après plusieurs années de mise en location.
L’intégration des amortissements dans le calcul du prix d’acquisition aura pour effet d’augmenter mécaniquement le montant de la plus-value imposable. Cette réforme vise à harmoniser la fiscalité immobilière et à lutter contre la spéculation. Les propriétaires-bailleurs devront s’adapter à ces nouvelles règles, qui pourraient influencer leurs décisions d’achat et de vente. Cependant, certains types de biens, comme les résidences étudiantes et seniors, ainsi que certains établissements médicalisés, échappent à cette minoration du prix d’acquisition.
Dans un contexte de crise du logement, le gouvernement a décidé de prolonger jusqu’au 31 décembre 2026 l’exonération fiscale des plus-values immobilières sur les cessions de droits de surélévation. Cette mesure, initialement prévue jusqu’à fin 2024, vise à encourager la densification urbaine et la création de nouveaux logements dans les zones tendues. Pour bénéficier de cette exonération, le cessionnaire doit s’engager à réaliser et achever des logements destinés à l’habitation sous 4 ans. En cas de non-respect, une pénalité de 25 % du prix de cession s’appliquera, avec des exceptions pour les cas de licenciement ou d’invalidité.
Cette exonération s’applique aux cessions réalisées par des personnes physiques, des sociétés ou des groupements relevant des articles 8, 8 bis ou 8 ter du Code général des impôts. Elle concerne uniquement l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières. Cette prolongation pourrait dynamiser les projets de construction en milieu urbain, notamment dans les grandes villes où le foncier se fait rare. En incitant fiscalement la surélévation des bâtiments existants, le législateur espère contribuer à résoudre la crise du logement dans les grandes agglomérations, tout en limitant l’étalement urbain.
La loi de finances 2025 met fin aux spécificités fiscales appliquées aux plus-values immobilières en Corse. Désormais, les transactions réalisées sur l’île seront soumises aux mêmes régimes d’exonération que celles du reste du territoire. En 2024, un abattement spécifique de 60 % était appliqué aux cessions de biens situés en zones tendues en Corse. Cette réduction, qui visait à favoriser la fluidité du marché immobilier insulaire, a été supprimée. En contrepartie, les biens corses redeviennent éligibles aux exonérations générales, telles que celles liées à la durée de détention.
Ces changements pourraient avoir des implications significatives pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers en Corse. D’une part, la réintégration dans le régime général des exonérations offre de nouvelles opportunités de planification fiscale. D’autre part, la suppression de l’abattement spécifique pourrait augmenter la charge fiscale lors de certaines transactions, en particulier dans les zones à forte tension immobilière. Il est donc essentiel pour les investisseurs corses de s’adapter rapidement à ces nouvelles règles pour optimiser leur fiscalité.
La loi de finances 2025 modifie en profondeur la fiscalité des plus-values immobilières en France. Ces réformes pourraient avoir un impact significatif sur les décisions des investisseurs. En touchant directement les locations amortissables et en remaniant les exonérations existantes, elles incitent les investisseurs à repenser leurs stratégies d’achat et de vente. Il devient alors essentiel d’anticiper ces changements pour optimiser sa fiscalité et ajuster ses stratégies patrimoniales. Êtes-vous prêt à relever le défi de cette nouvelle ère immobilière ?